Köksrenovering i BRF – måste vi verkligen riva ut allt?
I många bostadsrättsföreningar dyker frågan upp förr eller senare:
“Vi borde kanske ta ett helhetsgrepp om köken?”
Ofta triggas diskussionen av enstaka medlemmar som renoverat själva, eller av att fastigheten börjar nå en viss ålder. Men som styrelse behöver man tänka annorlunda än en privatperson.
Frågan är inte hur köken kan bli snyggast. Frågan är vad som är tekniskt motiverat och ekonomiskt försvarbart.
Och ibland är svaret enklare än man tror.
Köket – föreningens ansvar eller medlemmens?
Det första man måste reda ut är ansvarsfördelningen.
I de flesta bostadsrättsföreningar ansvarar föreningen för:
- Stamledningar
- Elstammar
- Ventilation
- Bärande konstruktion
Medan bostadsrättshavaren ansvarar för:
- Skåp
- Luckor
- Vitvaror
- Ytskikt
Det betyder att en generell “köksrenovering” sällan är ett föreningsansvar – så länge det inte finns tekniska skäl, exempelvis stambyte.
Att föreningen skulle finansiera estetiska uppgraderingar är ovanligt – och ofta svårt att motivera juridiskt.
När blir köken en föreningsfråga?
Det finns dock situationer där köken hamnar på styrelsens bord:
- I samband med stambyte
- Vid omfattande fuktskador
- Om ventilationen behöver uppdateras
- Om elinstallationerna är bristfälliga
I dessa fall kan det bli rationellt att samordna åtgärder. Men även då är frågan: hur långt ska man gå?
Totalrenovering – dyr och ofta onödig
Att riva ut samtliga kök i en fastighet är en mycket kostsam åtgärd. För en större förening kan det röra sig om miljontals kronor.
Utöver material och arbete tillkommer:
- Projektering
- Upphandling
- Byggledning
- Tillfälliga lösningar för boende
Och den kanske viktigaste frågan:
Höjer det fastighetens värde i motsvarande grad?
Ofta är svaret nej.
Alternativet – selektiv uppgradering
I många fall är stommarna fullt fungerande. Köken kan vara 20–25 år gamla, men strukturellt stabila.
Då kan en mer kostnadseffektiv strategi vara:
- Byte av köksluckor
- Uppgradering av gångjärn och lådsystem
- Ny bänkskiva
- Standardiserad vitvarupolicy
Det ger ett visuellt lyft och förbättrad funktion – utan att hela konstruktionen byts ut.
För föreningar som vill erbjuda ett “lyftpaket” vid stambyte kan detta vara en rimlig kompromiss.
Underhållsplanen är avgörande
Köksfrågan ska inte drivas av känsla – utan av underhållsplanen.
Om stammarna närmar sig slutet av sin livslängd är det ofta mer rationellt att samordna köksåtgärder med stamåtgärder. Att byta luckor två år innan ett stambyte är sällan klokt.
Styrelsen bör därför:
- Säkerställa teknisk status på rör och el
- Uppdatera underhållsplanen
- Kommunicera långsiktig strategi till medlemmarna
Det skapar trygghet och minskar ryktesspridning.
Ekonomi och rättvisa
En annan aspekt är likabehandling.
Om föreningen bekostar köksuppgraderingar måste det ske rättvist. Det kan bli känsligt om vissa lägenheter nyligen renoverat privat och andra inte gjort det.
Här behöver styrelsen vara tydlig:
Föreningens ansvar är fastighetens funktion – inte individuella standardval.
Marknadsvärde – hur mycket påverkas det?
Ett vanligt argument är att nya kök höjer fastighetens attraktionskraft.
Det stämmer delvis. Men i en BRF är det ofta den enskilda bostadsrättshavaren som bär investeringen och får värdeökningen vid försäljning.
Föreningens övergripande värde påverkas mer av:
- Stabil ekonomi
- Uppdaterade stammar
- Frisk ventilation
- Låg skuldsättning
Ett välfungerande avloppssystem är i längden viktigare än nya köksluckor.
Min rekommendation till styrelser
Som styrelse bör ni ställa tre frågor innan ni beslutar om köksåtgärder:
- Är detta tekniskt nödvändigt?
- Är det ekonomiskt motiverat?
- Är det föreningens ansvar?
Om svaret på samtliga tre är nej – då är det sannolikt bättre att avvakta.
Att byta luckor istället för att riva allt kan vara en rationell strategi när funktion finns men uttrycket är daterat. Men även det bör vägas mot kommande tekniska projekt.